پیش خرید کردن خانه یکی از کارهایی است که برای افراد مخصوصا در شهر تهران نگرانی‌هایی را ایجاد می‌کند. بسیاری از افراد به امید خانه‌دار شدن یا بهتر کردن خانه خود دل به دریا می‌زنند. این افراد آپارتمانی را پیش خرید می‌کنند. با این روش می‌توانند یا در خانه بهتری اقامت کنند یا خانه خود را نو کنند. شاید هم بتوانند صاحب خانه شوند. در این شرایط سودجویان و کلاهبردارانی هم در کمین نشسته‌اند تا سرمایه و پول افراد را از چنگشان در آورند. در این حالت است که اهمیت آگاهی از قوانین پیش خرید آپارتمان اهمیت پیدا می‌کند.
معامله پیش خرید آپارتمان با چه روندی است؟
بعد از صدور پروانه ساختمان توسط شهرداری هر واحدی به صورت مجزا شناسنامه مستقل خواهد داشت. مشخصات آپارتمان و سایر امکانات آن نیز در این سند موجود است. بعد از این مرحله برای گرفتن مجوز، انتشار آگهی صورت می‌گیرد. فروشنده پس از دریافت مجوز، در بخش‌های مختلف اطلاع‌رسانی می‌کند. قوانین پیش خرید آپارتمان می‌گوید برای تنظیم قرارداد پیش خرید مسکن، باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرد.
وظیفه املاک در قوانین پیش خرید آپارتمان
توجه داشته باشید طبق قوانین پیش خرید آپارتمان& مشاوران املاک و مستغلات نمی‌توانند قرارداد پیش خرید بنویسند. این کار خلاف قانون بوده و جرم محسوب می‌شود. به موجب این قرارداد از نظر کیفری و ریالی، ضمانت‌هایی وجود دارد. یک فروشنده اگر در دفتر اسناد رسمی کار خود را قانونی نکند یا مجوز انتشار آگهی نداشته باشد، به موجب قانون باید سه ماه تا یک سال دو تا چهار برابر مبلغ دریافتی حبس یا جریمه را به جان بخرد.
مواد مهم در قوانین پیش خرید آپارتمان
در قرارداد پیش خرید آپارتمان باید موارد زیر مشخص شود.:
- ۱. اسم و مشخصات خریدار و فروشنده (حقیقی یا حقوقی)
- ۲. پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی واقع شدن آپارتمان
- ۳. توضیح در مورد واحد مانند مساحت، تعداد اتاق، طبقه، واحد، پارکینگ، انباری و آسانسور
- ۴. مشخصات فنی ساختمان اعم از موقعیت، کاربری، مساحت، زیربنا، تعداد طبقات و واحدها، نمای ساختمان، نوع مصالح مورد استفاده در ساخت خانه، سیستم گرمایش و سرمایش
- ۵. نحوه پرداخت اقساط خانه
- ۶. شماره قبوض اقساطی
- ۷. زمان تحویل ساختمان و زمان تنظیم سند رسمی
- ۸. در مورد خسارت‌ها، فسخ قرارداد، تغییر قیمت و مواردی از این دست، تعیین تکلیف شود.
- ۹. تعهدات کارفرمای پیش‌فروش‌کننده به مراجع قانونی
- ۱۰. معرفی داوران
به‌دنبال آپارتمان هستید؟ اینجا کلیک کنید
جریمه‌های متداول در قوانین پیش خرید آپارتمان
چنانچه فرد پیش‌فروش‌کننده در تاریخی که قرار گذاشته شده، نتواند واحد را به خریدار تحویل دهد باید جریمه پرداخت کند. اگر پیش‌فروش‌کننده سند رسمی را در موعد آن آماده نکند روزانه یک هزارم مبلغ قرارداد را باید بپردازد.
اگر مساحت آپارتمان کمتر از مقدار مشخص شده باشد، چه اتفاقی خواهد افتاد؟ در نتیجه این اتفاق مابه‌تفاوت بر اساس نرخی که معامله انجام شده به خریدار پس داده خواهد شد. اگر بنا تا ۵ درصد تفاوت مساحت داشت، هیچ کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند. اگر آپارتمان بیش از ۵ درصد تفاوت مساحت داشت، فقط خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند.
در قوانین پیش خرید آپارتمان به علت برخی مسائل که گفتیم خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند. در این صورت فروشنده باید خسارت را با کارشناسی که هر دو طرف قبول دارند، بررسی کند. اگر طرفین توافق نداشتند، کارشناس منتخب مراجع قضایی وارد می‌شود. تمام مبالغ براساس کارشناسی به قیمت روز به خریدار داده خواهد شد.
مطالب کاربردی مرتبط:
چند بند دیگر درباره قوانین پیش خرید آپارتمان
قرارداد پیش خرید آپارتمان باید از طریق تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی و نوشته شدن در سند مالکیت و ارسال خلاصه معامله به اداره ثبت انجام شود. پیش‌فروشنده اگر ضوابط قانونی را رعایت نکرده و خسارتی برای ملک ایجاد شود، مسئول است. در این شرایط پیش‌فروشنده از بیمه استفاده می‌کند. اما اگر مبلغ بیش از بیمه بود چه؟ در این حالت پیش‌فروشنده باید میزان تفاوت را پرداخت کند.
نوع پرداخت اقساط با پیش‌فروش‌کننده و پیشخریدکننده است. اما طبق قوانین پیش خرید آپارتمان به طور قطعی باید حداقل ۱۰ درصد پول معامله را برای روز سند زدن نگه داشت. پیش‌خرید کننده‌ای که تمام اقساط را بپردازد، مالک ملک شناخته می‌شود. در این حالت اگر به دفترخانه رجوع کرده و پیش‌فروش‌کننده پس از ۱۰ روز مراجعه نکند، چه اتفاقی خواهد افتاد؟ در این حالت دفترخانه، سند رسمی را به نام پیش‌خریدار صادر خواهد کرد.
اگر پیش‌خرید کننده اقساط خود را پرداخت نکند، پیش‌فروش‌کننده باید به طور کتبی این مسئله را به دفترخانه‌ای که قرارداد را تنظیم کرده، اعلام کند. دفترخانه یک هفته اخطار اعلام می‌کند و یک ماه هم فرصت می‌دهد. اگر پیش‌خریدار تا یک ماه این مبلغ را پرداخت نکرد، پیش‌فروش‌کننده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
جمع‌بندی
قوانین پیش خرید آپارتمان تلاش می‌کند ریسک خرید و فروش به سبک پیش‌فروش را کاهش دهد. در هر قراردادی مفادی وجود دارد که شرایط را برای پیش‌فروش‌کننده و پیشخریدکننده تضمین می‌کند. شرایطی که فسخ طرفین را ممکن می‌کند. به عنوان مثال اگر یک ماه از زمان پرداخت قسط پیشخریدکننده بگذرد، پیش‌فروش‌کننده حق فسخ قرارداد را دارد. یا حالتی که اگر پیش‌فروش‌کننده پس از اتمام اقساط در دفترخانه حاضر نشود، پس از ده روز امکان سند زدن برای پیش‌خرید کننده وجود دارد. قوانین پیش خرید آپارتمان به افراد کمک می‌کند که با ریسک کم‌تری چنین قراردادی را تنظیم کنند.
منبع : وبلاگ دیوار